Dans un contexte de crise aiguë du logement en France, l’investissement locatif privé est en déclin, fragilisant un marché déjà sous tension. Alors que l’immobilier ancien retrouve des couleurs, les investisseurs peinent à s’engager, refroidis par des contraintes fiscales, réglementaires et financières croissantes. Pourtant, le besoin de logements locatifs dans les grandes métropoles et les villes étudiantes est plus pressant que jamais.

Un marché locatif sous pression

Le retrait des investisseurs privés se fait sentir sur le marché locatif. De nombreux propriétaires bailleurs choisissent de vendre leurs biens ou de les laisser vacants, faute de rentabilité suffisante. Ils pointent du doigt un fardeau fiscal de plus en plus lourd, une réglementation toujours plus contraignante et l’instabilité des dispositifs de soutien. Ce recul a des conséquences directes : la demande locative explose et l’offre se raréfie. Dans les zones tendues, un logement mis en location peut recevoir entre 80 et 200 demandes. À Bordeaux, un administrateur de biens a récemment déclaré avoir reçu 871 candidatures pour 9 logements disponibles !

Des freins multiples à l’investissement locatif

1. Encadrement des loyers et fiscalité dissuasive L’encadrement des loyers, en expansion dans les zones tendues, suscite de la réticence parmi les investisseurs, qui y voient une restriction de leur liberté de gestion et une entrave à la rentabilité. Par ailleurs, la fiscalité pesante sur les revenus locatifs, conjuguée à une hausse continue de la taxe foncière, dissuade de nouveaux investissements. 2. Financement bancaire plus complexe L’accès au crédit pour l’achat d’un bien locatif est devenu un parcours du combattant. Les banques sont réticentes à financer les logements classés G ou F au DPE, car leur mise en location est, ou sera bientôt, interdite. Les investisseurs doivent donc se tourner vers des biens mieux notés, plus rares et plus chers. 3. Rénovations énergétiques obligatoires Les propriétaires de logements mal classés sont confrontés à des exigences de rénovation énergétique de plus en plus strictes. Depuis 2025, les logements classés G sont jugés indécents et donc interdits à la location, suivis par les F en 2028 et les E en 2034. Un coût considérable pour les bailleurs, sans garantie de rentabilité immédiate.

Des perspectives d’amélioration ?

Face à cette situation, certaines mesures pourraient redonner confiance aux investisseurs. Une proposition de loi visant à repousser l’interdiction de location des passoires thermiques en copropriété est en discussion. Un autre projet législatif, porté par le député Lionel Causse, vise à mieux sécuriser le paiement des loyers, un enjeu crucial pour rassurer les bailleurs. De plus, la ministre du Logement, Valérie Létard, a récemment évoqué une réforme de la fiscalité locative pour la simplifier et la rendre plus attractive. Une mission parlementaire sera prochainement lancée pour proposer des solutions concrètes, mais celles-ci ne devraient pas voir le jour avant 2026.

Investir dans l’immobilier : un pari toujours rentable ?

Malgré les difficultés, l’immobilier locatif reste une valeur refuge. L’offre de logements à louer étant insuffisante, les biens bien situés et conformes aux normes environnementales continueront d’attirer des locataires solvables. Pour les investisseurs avertis, il est donc essentiel de s’entourer de professionnels qualifiés, capables d’optimiser la rentabilité d’un projet tout en respectant les nouvelles réglementations. L’agence Guy Hoquet Lyon 7, forte de son expertise en gestion locative et en transaction immobilière, accompagne les investisseurs dans leur stratégie patrimoniale. N’hésitez pas à nous contacter pour évaluer vos opportunités d’investissement et bénéficier de conseils adaptés à votre projet !